Что нужно знать, приобретая жилье в строящемся доме

В настоящее время долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение во всех регионах России. Строительные компании привлекают средства граждан, и на них строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность участников долевого строительства. Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить его в рассрочку до окончания строительства и обзавестись не квартирой в старом жилом фонде, а более престижным жильем в новостройке.

Однако приобретение жилья, очень важный и ответственный шаг для каждого из нас. Покупка жилья в строящемся доме еще более сложный процесс. Людям, решившим стать участниками долевого строительства необходимо знать, что их отношения с фирмой-застройщиком регулируются Федеральным Законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который устанавливает также и гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

А также, поскольку для граждан целью заключения договора в основном является приобретение квартиры, предназначенной для удовлетворения личных (семейных) нужд, они являются потребителями и пользуются всеми правами Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Выбор компании

Прежде всего, не следует ориентироваться на рекламу. Расценивайте ее как визитку фирмы, как заявку о ее присутствии на рынке интересующих вас услуг. Несмотря на многочисленные заявления застройщиков об отсутствии риска в долевом строительстве, задержки в сдаче дома в эксплуатацию, замораживание строительства, проблемы и сложности с оформлением квартир в собственность – явление нередкое. Кроме риска, связанного с чисто строительными и оформительскими проблемами, существует риск напасть на фирму, беззастенчиво прокручивающую ваши средства. Особенную осторожность необходимо проявить тем людям, которым предстоит покупка квартиры не в Биробиджане, а в других регионах России. Уже есть такие прецеденты.

Гражданин, собирающийся вложить свои денежные средства в строительство жилой недвижимости, должен осведомиться о наличии у застройщика как минимум следующих документов:

• разрешения на строительство;
• документа, удостоверяющего права на земельный участок, на котором ведется строительство (свидетельство о праве собственности, договор аренды земельного участка и т.д.);
• проектной декларации застройщика, которая содержит общую информацию о застройщике и о проекте строительства.

Немаловажным является и вопрос проверки учредительных документов застройщика, свидетельства о государственной регистрации застройщика, документа о размере кредиторской задолженности.

Все перечисленные документы должны быть Вам (по Вашему запросу) предоставлены на ознакомление в копиях.

Кроме ознакомления с подтверждающими документами нелишне будет послушать отзывы знакомых, которые уже имели дело с интересующей Вас компанией, воспользоваться уже имеющимся опытом.

Что должно быть в договоре

Прежде всего, обратите внимание на название договора. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома», «Договор долевого финансирования (инвестирования)», «Договор о совместной деятельности (простого товарищества)» и т.д. и т.п., а вы в таком договоре называетесь инвестор, пайщик, вкладчик и т.д., значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «Об участии в долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. Такие договоры не предоставляют участникам долевого строительства тех прав и гарантий, которыми они наделены в соответствие с вышеупомянутыми законами, потому их заключение весьма рискованно и опасно. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Ведь вы хотите приобрести квартиру, а не стать участником судебной практики.

Договор участия в долевом строительстве жилья должен содержать существенные условия, предусмотренные законодательством, в том числе:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, включающее строительный адрес, проектный метраж и описание будущего объекта. Вы должны быть точно уверены и вам должны это доказать с документами в руках, что по заключаемому с вами договору вам обещают построить именно то, что вы хотите купить. Расхождение рекламы с реальностью – не редкость;
• срок передачи застройщиком дольщику объекта долевого строительства;
• точная сумма, которую вы обязуетесь выплатить в данный объект. Никаких размытых формулировок вроде той, что сумма будет установлена сторонами по результатам строительства, быть не должно. Единственным отклонением может быть закрепление стоимости 1 кв.м вашей будущей квартиры. В этом случае в договоре могут содержаться положения о том, что если метров потом по результатам обмеров БТИ будет больше, чем по договору, то вы доплатите по фиксированной ставке, если меньше, то эти деньги по той же ставке Вам вернут;
• гарантийный срок на объект долевого строительства. Согласно Закону этот срок не может быть меньше пяти лет;
• способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (поручительство банка или страхование гражданской ответственности застройщика.

При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.

Кроме того, обратите внимание, содержит ли договор пункт об ответственности сторон в случае невыполнения обязательств. Если застройщик включил в договор условие об освобождении его от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, этот пункт противозаконный и ущемляет права потребителей.

Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации в органах юстиции.

Советуем тщательно проверять всю документацию на строительство и внимательно читать условия договора до его подписания. Конечно, лучшим способом обезопасить себя от возможных неблагоприятных последствий является обращение за профессиональной юридической помощью. Специалисту легче разобраться в разрешительной документации застройщика, в подчас запутанных и противоречивых договорах. Ему легче дать им всесторонний анализ, оценить возможные в будущем неблагоприятные последствия, а иногда и оградить от них дольщика. Получив консультацию юриста о том, что договор необходимо дополнить, вы можете (естественно до его подписания) предложить компании внести эти изменения. Если фирма в этом откажет – ваше право отказаться от контракта с ней и воспользоваться услугами другой компании.

Если Ваши права нарушены

Участник долевого строительства в соответствии с Законом имеет право на получение квартиры в установленный договором срок и соответствующего качества.

В случае выявления недостатков в переданной квартире участник долевого строительства вправе требовать по своему выбору:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если же недостатки носят существенный характер, то дольщик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов на эту сумму.

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возвращения средств, если нарушены сроки сдачи объекта, если строительство прекращено или приостановлено, и обстоятельства с очевидностью свидетельствуют о том, что в предусмотренный договором срок объект не может быть передан участнику долевого строительства.

Аналогичные последствия наступают и в том случае, если существенно изменены проектная документация, в том числе площадь квартиры, назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав дома.

К гарантиям потребителя относятся также и нормы Закона, которые устанавливают повышенную ответственность застройщика за нарушение обязательств, в частности ответственность за непередачу объекта в срок в форме неустойки (пени) за каждый день просрочки, проценты за пользование денежными средствами при их возврате и т.п.

Кроме того, применительно к договору долевого участия действует так называемый принцип «полной» неустойки. Это означает, что виновная сторона, не исполнившая надлежащим образом свои обязательства по договору, обязана возместить другой стороне причиненные ей убытки в полном объеме сверх неустойки.